Manual para vender tu casa por ti mismo IV
Valoración vivienda

Valoración vivienda Liberpiso inmobiliaria Salamanca
Inmobiliaria Salamanca Liberpiso

No debemos confundir el hecho de obtener una valoración de la vivienda, que se hace en base a unos datos estadísticos del mercado inmobiliario, con el precio de la vivienda como cifra que ponemos en la oferta de venta como parte de la estrategia para vender nuestra casa. En este capítulo nos vamos a centrar en cómo obtener una valoración objetiva de nuestra vivienda, de una manera sencilla y barata según la filosofía que sustenta este manual, y dejaremos el tema de la estrategia de venta para un par de capítulos más adelante.

Vamos a estudiar tres métodos para obtener el precio de la vivienda, teniendo en cuenta que todos ellos son o pueden ser complementarios, independientemente de la complejidad que tenga cada uno. Dirimamos incluso que lo más conveniente es calcular el precio utilizando todos los métodos y, una vez obtenidos, establecer un precio final indicativo que nos sirva de base para afrontar la estrategia de venta final.

4.- Sistemas de valoración vivienda

 1.- Servicios de valoración online gratuitos: muchos bancos y portales especializados ofrecen un servicio de valoración gratuito y en tiempo real de pisos y viviendas de los principales núcleos de población, que se basan generalmente en las estadísticas de compraventa que sacan de diferentes fuentes, como por ejemplo de los datos públicos estadísticos de los registros de la propiedad, o de plataformas de búsqueda de pisos, o simplemente de su propia base de datos sobre las operaciones en las que ellos median.

Algunos ejemplos de entidades que ofrecen este servicio, habiendo otras muchas, son:

.- Valoración de viviendas de Bankia

.- Valoración de viviendas de BBVA

.- Valoración de viviendas de tercerob.com

Esta es, quizás, la manera más rápida y eficaz de tener una valoración de una casa. Y es gratuita

2.- Servicio de valoración de bienes urbanos: la Junta de Castilla y León, y me imagino que el resto de las comunidades autónomas, dispone de un servicio online de valoración de viviendas que es utilizado, principalmente, para liquidar el impuesto de sucesiones y el de transmisiones patrimoniales entre otros. La valoración que hacen, por prudencia recaudatoria, suele estar entre un 25% y un 30% por debajo del precio de mercado. Así que, para tener una estimación aproximada del precio de nuestro inmueble, no tenemos nada más que proceder a aplicar esos porcentajes citados sobre el valor que nos dé el servicio. Y el resultado será el valor mínimo al que hemos de vender la casa, aunque siendo muy probable que el precio de mercado sea superior a la cifra que nos salga tras aplicar esta fórmula. Y así de sencillo tendremos una estimación imparcial, rápida y gratuita del precio mínimo de nuestra casa, aunque hay que reconocer que es un método mucho menos preciso que el anterior.

3.- Per: en sus siglas en inglés significa Price Earnings Ratio. Es un indice muy utilizado en valoraciones de activos bursátiles de todo tipo, que mide el número de veces que el precio de un activo contiene el rendimiento explícito que genera dicho activo.

Así que, para aplicarlo en un inmueble, necesitamos saber lo siguientes elementos:

.- El rendimiento explícito que genera, que en nuestro caso será el alquiler que pudiera generar la casa durante un año. Este dato podemos sacarlo de cualquier buscador líder de viviendas y así sabremos a cuánto está el precio del alquiler por la zona deseada y ajustarlo a los m2 que tengamos.

.- Número de veces que el precio del inmueble contiene la renta anual: para el caso de un inmueble construido, una cifra de 20 es considerada como razonable. Esta cifra significa que recuperaríamos toda la inversión realizada vía renta en un plazo de 20 años, que es un plazo de amortización óptimo para este tipo de inversión.

.- El precio del inmueble será el resultado de despejar la fórmula de cálculo de este ratio, que es la siguiente:

PER = (Precio del inmueble / Renta anual)

Supongamos que tenemos una renta anual por alquiler de 10.000 euros, y sabiendo que el PER es 20 como hemos dicho, entonces:

 Precio del inmueble = 20 x 10.000 = 200.000 euros

Hemos explicado de manera muy simple cómo se calcula vía PER el precio de un inmueble, aunque si se quisiera hacer más preciso habría que tener en cuenta si la renta es bruta o no, si metemos los gastos de mantenimiento del piso para conocer la rentabilidad neta anual, etc. Ello daría para un artículo entero que, si ha lugar, publicaremos tras acabar el manual que ahora nos ocupa.

Por último, decir, aunque es una obviedad, que siempre es bueno indagar sobre el precio de la zona a algún vecino que haya realizado una compraventa recientemente, y si es en el mismo edificio mejor todavía. Éste será un dato muy fiable.

En la próxima entrega estudiaremos cómo publicar nuestro anuncio en los principales portales y, como siempre, de manera gratuita.