Manual para vender tu casa por ti mismo VII
Fiscalidad inmobiliaria

Fiscalidad inmobiliaria Liberpiso Salamanca
Inmobiliaria Salamanca Liberpiso

Ya hemos visto en capítulos anteriores que, cuando fijemos el precio de venta de nuestro inmueble, debemos de tener en cuenta el peaje fiscal que tendrá la operación para así saber cuál va a ser el importe neto que nos va a quedar después de rendir cuentas al fisco.

 

El sistema fiscal tiene muchos entresijos y nosotros no queremos hacer un manual de fiscalidad, así que nos vamos a limitar a indicar cuáles van a ser los dos principales impuestos a los que se enfrenta el vendedor de un inmueble para que los tenga en cuenta cuando vaya a vender su finca.

Es aconsejable que nos asesoremos por un profesional cualificado en materia fiscal, ya que la mayoría de las inmobiliarias tradicionales carecen de capacidad para ofrecer este servicio.

 

7.- Fiscalidad inmobiliaria

 

1.- Impuesto de plusvalía municipal: el impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana, conocido por todos como plusvalía municipal, grava la transmisión de la propiedad de un terreno urbano (los rústicos no), realizada por compraventa (la que nos interesa en este manual), permuta, donación herencia, etc., y que se devenga en el mismo momento en que se produce la venta en escritura pública. El sujeto pasivo obligado al pago será el vendedor, aunque las partes pueden acordar, sin que ello afecte a la administración, que sea el comprador quien lo pague y liquide.

 

Cálculo: la base imponible sale del valor utilizado para liquidar el I.B.I. (impuesto sobre bienes inmuebles), es decir, del valor catastral; y luego se aplican sobre él unos porcentajes en función de los años que hayamos tenido el inmueble en nuestro poder; y por último, y también dependiendo de esta última circunstancia, se aplica sobre ello el tipo de gravamen.

 

Es conveniente echar un vistazo a las ordenanzas fiscales del municipio donde radique el inmueble para ver si hay alguna exención que nos afecte. Éstas pueden ser por la naturaleza del propio inmueble (si por ejemplo estuviera catalogado por interés cultural), o por razones personales sobre alguna particularidad que concurra en el sujeto pasivo.

 

La sentencia del Tribunal Constitucional de 11 de mayo de 2017 (Rec. 4864/2016), al resolver la cuestión sobre la liquidación del impuesto de plusvalías municipal cuando no hay incremento de valor, establece que cuando dicha circunstancia se produce, se está violando el principio de capacidad económica del artículo 31 CE, y declara que los arts. 107.1, 107.2 a) y 110.4, todos ellos del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, son inconstitucionales y nulos. Así que, aunque todo este asunto es un poco confuso y cada municipio lo está aplicando a su manera, si consideramos que hemos hemos tenido minusvalías y lo podemos demostrar, habrá que reclamarlo al Ayuntamiento. Es un asunto un poco complejo y habrá que ponerlo en manos de un buen profesional, pero merece la pena pues puede significar mucho dinero.

 

2.- Ganancia o pérdida patrimonial: el resultado que hayamos tenido al vender el inmueble, bien sea positivo o bien sea con pérdidas, debemos declararlo en el impuesto sobre la renta del ejercicio en que lo hayamos vendido. Irá a la base imponible del ahorro, y se le aplicará un tipo de gravamen por escalas de entre el 19% y el 23% en función del importe obtenido si fueron ganancias.

 

Cálculo de la ganancia o pérdida: básicamente es la diferencia entre el valor de transmisión (valor de venta menos los gastos notariales y menos el impuesto de plusvalía municipal) menos el valor de adquisición (valor de compra, más las mejoras hechas, y más los gastos derivados de la compra (notario, registro, gestoría, impuestos (IVA o transmisiones patrimoniales) y menos las amortizaciones).

Habrá que ver si se le puede aplicar una actualización al valor de adquisición, e igualmente también una reducción en función del periodo de permanencia si se adquirió con fecha anterior al 31 de diciembre de 1994.

 

Por último decir que, en función de las particularidades personales de cada declaración, habrá que ver si se pueden compensar pérdidas por venta de otros activos con la ganancia obtenida, o la aplicación de créditos fiscales, o la aplicación de exenciones como por reinversión de vivienda habitual, etc. Es decir, que como decíamos al principio, al vender un inmueble merece la pena planificarlo fiscalmente para intentar rebajar el coste tributario lo máximo posible. Por ejemplo, a veces, de vender en diciembre de un ejercicio a vender en enero del siguiente, pueden producirse diferencias importantes, bien por nuestras circunstancias personales, o bien por un cambio de normativa más favorable.