Manual para vender tu casa por ti mismo VI
Estrategia venta

Estrategia venta Liberpiso inmobiliaria Salamanca
Inmobiliaria Salamanca Liberpiso

Si bien es cierto que una inmobiliaria puede aconsejarte sobre cómo manejar la estrategia de venta de tu casa, al final muchas de tus circunstancias personales marcaran la fijación de los plazos de venta, la política de precios y, en general, casi todos los condicionantes del contrato de compraventa. Así que, ya que todo dependerá de nuestras circunstancias, y siguiendo la política de este manual, nadie mejor que tú para hacerlo.

 

Como ya tenemos realizada la valoración de la vivienda con criterios objetivos tal como vimos en el capítulo IV, ahora corresponde ver tres aspectos de la venta que te ayudarán a fijar una estrategia y que, en ningún caso, deberá ser un corsé inamovible, sino que iremos adaptando todo el proceso según vaya evolucionando, modificando por lo tanto aquello que veamos ineficaz al escuchar las opiniones de los posibles compradores.

 

6.- Estrategia de venta personalizada

 

1.- El entorno económico: el momento del ciclo económico en que decidamos vender nuestro inmueble incidirá en la política de precios que fijemos. Por lo tanto, pondremos un poco de atención en los siguientes aspectos, de manera genérica, que nos orientarán sobre cómo debemos encarar la promoción de venta de nuestra casa.

    • Coyuntura económica: debemos adaptarnos a lo que ocurra en nuestro entorno económico, y no obcecarnos con el valor de la cosas, pues estos pueden variar al alza o a la baja, y valores pasados no garantizan que se vuelvan a repetir. Si se produce una crisis y los precios bajan, debemos adaptar el precio de venta a esas bajadas, pues si esperamos vender en los máximos que alcanzó el precio de la vivienda en el pasado, puede que pasen muchos años para volverlos a ver o que incluso nunca se recuperen, como pasó en Japón en los años 80. Ya hemos visto en la crisis del 2007 y años posteriores, que los precios de la vivienda pueden bajar y mucho, así que, no olvidemos lo que decía Antonio Machado, que sólo un necio confunde valor y precio.

  • Evolución de los precios: hemos de buscar informes gratuitos sobre la evolución del precio de la vivienda, especialmente de nuestra ciudad. Portales como idealista y Fotocasa elaboran periódicamente informes de este tipo. También se puede consultar en los datos estadísticos del I.N.E., del Banco de España, y del propio Ministerio de Economía. Por ejemplo, si la demografía de nuestra ciudad o nuestro barrio está decreciendo constantemente, como ocurre en muchas poblaciones de Castilla, es evidente que habrá cierta presión a la baja de los precios de las viviendas.

2.- Circunstancias personales: las particularidades nuestras marcarán la estrategia a seguir, como es evidente, así que sólo hacemos un par de comentarios al respecto:

    • Urgencia o necesidad de vender: podemos establecer una revisión semanal, quincenal o mensual en función del número de llamadas que recibamos interesándose por nuestro piso. Si vemos que nadie se interesa, el único factor que puede variar esa tendencia es el precio, así que, en función de nuestras circunstancias personales, fijaremos un descuento que iremos revisando periódicamente, hasta que oferta y demanda se crucen, cosa que siempre ocurre.

  • Impacto fiscal de la venta: antes de fijar el precio de venta, debemos calcular cuál va a ser el peaje fiscal de la operación, y así saber con exactitud qué cantidad de dinero nos va a quedar libre para poder destinarla al fin por el cual vendemos. También debemos tener en cuenta nuestra situación fiscal anterior, ya que es posible que tengamos pérdidas pendientes de compensar, o créditos fiscales, etc., que hacen que varíe nuestro beneficio dependiendo si decidimos vender en un año o en otro. Igualmente habrá de tenerse en cuenta si hubiera una reforma fiscal en curso, para saber que es más favorable, si vender con la normativa antigua o esperar a la nueva. Todos estos aspectos se verán en el siguiente y último capítulo, donde trataremos especialmente sobre el conocido como impuesto de plusvalías municipal y sobre la ganancia o perdida patrimonial en el impuesto sobre la renta.

3.- Temas formales: Por último recordar algunas cuestiones que, aunque sabidas por todos, nos pueden ayudar a ahorrarnos algún susto e incluso algo de dinero. Son cuestiones sobre las que se debe aprovechar los tiras y afloja de la negociación para ponerlas de nuestro lado, y para ello debemos de llevarlas pensadas antes de sentarnos a negociar y sacarlas a colación si procede:

  • Sobre la forma de pago: mi consejo es que se cobre el 100% a la firma de la escritura pública. En especial debemos evitar aceptar pagos parciales o firmar contratos privados previos, como arras y demás, que pueden enfangar la operación si las circunstancias se tuercen. El pago se debe realizar con cheques bancarios o conformados por un banco, y siempre evitaríamos el cobro de dinero en efectivo (si nos dan dinero metálico, firmamos la escritura, y luego resulta ser falso el dinero, tendremos un problema muy importante).

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  • Los gastos notariales: por ley, salvo pacto en contrario, son compartidos. El comprador pagará la primera copia, y el vendedor la matriz. Pero como esto se puede pactar, si en algún momento de la negociación tenemos que ceder un poco en el precio o si el comprador quiere elegir un determinado notario, podemos decirle al comprador que aceptamos bajarle un poco el precio pero que los gastos notariales corren de su cuenta. No es que sea muy importante, pero todo hace.

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  • I.B.I.: En principio lo pagará anualmente quien sea el titular del bien el 01 de enero de cada ejercicio. No obstante, si la finca se vende, por ejemplo, en marzo, puede negociarse algún tipo de compensación por los meses que ya no soy dueño y por los que voy a pagar, aunque es costumbre que el vendedor asuma el I.B.I. del año de la venta íntegramente sin ningún tipo de compensación. Pero lo cierto es que se puede pactar y a veces se hace.

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  • Copia simple de la escritura: por último decir que es conveniente pedirle al notario que nos de una copia simple de la escritura, pues es muy probable que la podamos necesitar ante hacienda o ante cualquier organismo público en el futuro. De todas formas, como parte que hemos sido del contrato, siempre podremos ir a la notaria donde se firmó, o a quien tenga su protocolo si se jubiló, para pedir una copia en cualquier momento.